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楼市“降价”第一枪打响!恒大7折卖房,传递什么信号?
浏览: 发布日期:2020-09-09
今天,市场稳住了。北水“高抛低吸”玩的飞起,成了A股一大特色。楼市的头部企业恒大,也上演了自己的独特一幕,再次打折。
 
还是一样的“配方”,一样的“味道”,不一样的是此次恒大打折的力度。
 
 
恒大又打折了,7折
 
9月6日,许家印在最新的营销大会上宣布,自9月7日起至10月8日,恒大楼盘全线7折,“金九银十”两个月,单月销售额冲刺1000亿。
 
很多已买房的,都在忧虑自家的房子会不会降价;很多正打算买房的朋友则是表示,降吧,最好成白菜价,降下来,我再买。
 
恒大,能带动降价潮吗?
 
这不是恒大第一次降价,时间往前推:最近几年的恒大,都会在每年的“金三银四”和“金九银十”这几个月份开启打折促销。
 
2019年3/4月,恒大宣布:所有在售,住宅、公寓和写字楼全部9折,商铺8折
 
2019年8/9月,恒大宣布:旗下500多楼盘全面降价促销,新盘9折,尾盘8折
 
2020年2/3月,恒大宣布:全国各楼盘开启销售特大优惠政策,在售楼盘七五折
 
这不,马上又是金九银十月份,恒大再次打折卖房,打折,已成了恒大的基本操作了。有点常规营销了都,所以别想降价潮的事了。
 
恒大还没那么大能力,除非恒大这种企业出现了不可抗力风险,引发...
 
显然,恒大打折影响并没那么大。但这并不意味着一点影响都没有。
 
事实上,自去年至今,恒大打折的力度越来越大,从9折到8折,再到七五折,到现在的7折。这背后,已不单单是一场营销了。
 
恒大历次降价背后,并不简单。透露的是整个楼市,未来房价的大趋势。
 
恒大为什么降价,意味着什么?对整个楼市,又传递了什么信号?
 
 
恒大降价背后
 
我们首先必须明白恒大为什么每次都争做头部房企打折降价的先锋?
 
打折力度逐年逐月递增,背后是政府对楼市资金流逐步收紧。限制信贷资金、银行贷款、限制发债利率,房企资金流压力越来越大。
 
从去年至今,国家一直在强制为房企“去杠杆”,降速打击高周转。
 
高周转一般意味着高负债。
 
过去几年,房企甚至以“高周转”为荣。负债可想而知,如今融到新钱的规模正在收缩,就只能想方设法弄钱。
 
降价促销有结果吗?下面是恒大业绩的对比,看看恒大促销的效果。
 
恒大披露前8个月销售数据,累计合约销售额4506.2亿元,同比增长约21.8%。恒大效果显著,看看另外两大房企龙头的销售额:
 
今年1-8月,碧桂园累计实现权益销售额3821.6亿元,同比仅增加2.91%。(别看是增加的,但实际上只有8月一个月是正的)
 
万科中报显示,上半年万科实现合同销售金额3204.8亿,同比下降4.0%。
 
数据不会骗人。打折,确实很有效果,资金的回笼速度,确实很快。
 
而恒大降价促销力度越来越大的背后,是国家对打击楼市的坚决信心。
 
1,年8月人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊登文章指出:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
 
这种措辞,极为严厉。可以说,高层就差指着“鼻子”骂了。绝不允许各大房企,尤其高杠杆、高负债大房企,继续加杠,扩大房地产泡沫,甚至威胁金融安全。泰禾借不到钱就有这个原因。
 
不想步入泰禾的后路,各大房企只能各显神通,想办法给自己搞钱。
 
2,“三条红线”调控措施的出台,彻底摆明了中央政府对待楼市的态度。恒大等企业多有触红,降价其实拉开了房企领域排查的序幕。
 
高负债的房企,日子都不好过,比如绿地,如融创,都多有负面。
 
这对@所有刚需来讲,是个不错的消息,降杠杆等于逼房企想办法加速资金回流。资金回流只有两个方法,一是融资,二是卖房。
 
现在,融资的渠道已基本上被堵住了,就连想要高息发债都不行了。
 
那就只有卖房了。卖房一定会降价,是不是意味着所有的房子都要降价?
 
哪些房子会被降价?
 
上面说了,房企,尤其是高负债的房企,需要钱,只有融资与卖房。
 
1,哪些房企可能降价?
 
目前情形看,融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉、绿地等,降价的概率更大。绿地、万科、华润等降价的可能性又较小。
 
除了恒大,融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉的盘子促销的可能更大。毕竟没有国家背书,某种程度上得自力更生。
 
2,哪些房子可能降价?
 
即使这些房企会降价促销回流资金,也不可能所有楼盘一起降价。
 
道理很简单,你看周围的饭店,水果店,衣服店,首先用来打折的一定是不畅销的菜,质量稍差的水果,款式不新颖的衣服。
 
所以,房企降价促销,也一定是先从不畅销的楼盘,位置相对一般的楼盘,和城市级别低的楼盘开始的。比如远郊、三四线城市等。
 
事实上,很多三四线城市的房产都已经出现了积压,降价已有苗头。
 
《全国百城住宅库存》数据显示,截止7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量48031万㎡,环比增长0.2%,同比增长6.9%。
 
所以,即使出现为了回流资金而促销的降价行为,也是有层级的。
 
第一层级:从县、镇级郊区到中心递进;从县、镇级中心到三、四线郊区,偏僻位置;从三、四线郊区,偏僻位置到近郊甚至中心。
 
第二层级:部分二线城市出现促销,甚至部分核心地段也有可能。
 
相当一部分降价促销行为只会在第一阶段。几乎不会出现全层次的下滑。
 
3,买降价房,应注意什么?
 
注意套路,部分房企会打着降价的旗号,其他费用一大堆,甚至提高售价然后再打折的行为。就说恒大,真的是直接打7折吗?
 
首先,“一城一策”就决定了恒大不可能所有的楼盘都执行这一策略。恒大之所以这么宣传,可能就是知道这个问题,有些楼盘根本不能。
 
其次,楼盘打折一般是针对备案价,与实际售价并不是一回事。
 
并且真的大规模降价也不太可能,每次大规模降价都会引发一波“维权”,甚至打砸售楼处行为,也不敢轻言降价。最多就是促销。
 
当然,促销也算降价,虽然不如想象的那么多,但降了总比不降好。
 
4,会不会出现更低折扣?
 
有机会。只要国家决心没变,总有房企会打折促销,当然一定不会赔本,本来他们定价就高,现在也只是少赚了点而已。
 
但不要期望一线城市,热门楼盘,或者区域好的位置的楼盘降价。
 
综上,恒大虽7折卖房,但也只是一些非恒大核心盘的区域,不过总比没有打折的好。对于这些打折区域,刚需的朋友来讲算个好消息。
 
但既然是本身所处的区域就不好,现在这情况,这些地区极可能还有下滑空间。要我说,还可以再等等,反正距离这次活动结束还早。
 
不过,达到你的预期,也要果断下手。毕竟现在不是02、00年。房价肯定不会再回到过去,再说国家也不会允许楼市出现大震荡。
 
可以说,恒大这次操作,是政治正确,也是楼市新变局的开端。
 
总的说,只要国家继续坚持调控,坚持楼市去杠杆,多数房企都得割肉。只是割多少的问题。
 
至于割多少,智者见智,仁者见仁吧。底线有一个,楼市必须稳,必须维持整体横盘。但对刚需会是个不大不小的春天。
 
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